【結論】投資用マンションを売るつもりがないなら、買取業者の勧誘に応じる必要はない
「所有しているマンションを売ってほしい」
「今なら高く買い取れます」
「今後は価格が下がるので、早く売却した方がよいです」
「購入希望者がいるので、一度お会いできませんか」
投資用ワンルームマンションを所有していると、このような電話や手紙が届くことがあります。
もちろん、不動産会社からの売却提案がすべて悪質なわけではありません。
しかし、中には、オーナーが売却を希望していないにもかかわらず、繰り返し電話をかけたり、不安をあおって売却を迫ったりする業者も存在します。
このような営業行為は、一般に**不動産の「押し買い」**と呼ばれることがあります。
特に注意したいのは、次のような行為です。
- 売却を断っているのに何度も電話してくる
- 「今すぐ売らないと損をする」と不安をあおる
- 「購入希望者がいる」と言って面談を求める
- 十分な査定根拠を示さず、安い買取価格を提示する
- その場で売買契約書への署名を求める
- 契約後、解除を申し出ると高額な違約金を請求する
こうした勧誘に対しては、売却する意思がなければ明確に断ることが重要です。
また、すでに契約してしまった場合は、契約書の内容、勧誘の経緯、説明された事実、手付金や違約金の条項などを早急に確認する必要があります。
不動産の売却は、契約してから無条件で取り消せるものではありません。
契約前に慎重に判断することが、何より重要な対策になります。
不動産の「押し買い」とは？
不動産の押し買いとは、所有者に十分な売却意思がないにもかかわらず、不動産業者が強引な勧誘や不適切な説明などによって売却を迫る行為を指す通称です。
「押し買い」は、宅地建物取引業法に定義された独立の法律用語ではありません。
ただし、具体的な勧誘方法によっては、宅地建物取引業法上の禁止行為に該当する可能性があります。
例えば、宅地建物取引業者による勧誘では、契約しない意思を示した相手に対して勧誘を続ける行為や、迷惑を覚えさせる時間帯の電話・訪問による勧誘などが規制されています。
東京都も2025年5月、投資用マンションの販売・買取りに関する悪質な電話勧誘について注意喚起を行っています。
通常の買取営業と悪質な押し買いの違い
| 確認項目 | 適切な買取営業 | 注意が必要な営業 |
|---|---|---|
| 売却意思 | オーナーの意向を尊重 | 断っても勧誘を続ける |
| 買取価格 | 査定根拠を説明 | 根拠なく安値を迫る |
| 売却時期 | オーナーが判断 | 即決を強く求める |
| 面談 | 希望に応じて実施 | 執拗に面談を求める |
| 契約内容 | 条件を説明し検討時間を設ける | 重要な条件を十分に説明しない |
| 契約解除 | 条項に沿って説明 | 違約金を利用して威圧する |
なお、不動産会社が市場価格より低い金額で買い取ること自体が、直ちに違法になるわけではありません。
買取業者は、再販売費用、修繕費、保有リスク、利益などを考慮して価格を提示するため、一般の買主へ仲介で売却する場合と価格が異なることがあります。
問題になるのは、虚偽の説明や強引な勧誘などによって、オーナーの自由な売却判断が妨げられることです。
【解決事例】2,300万円の査定がある投資用マンションを1,550万円で売るよう迫られた
物件の概要
42歳の会社員Aさんは、東京都内に投資用ワンルームマンションを所有していました。
購入から約7年が経過し、毎月の家賃収入も安定していました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件種別 | 投資用ワンルームマンション |
| 所在地 | 東京都内 |
| 築年数 | 17年 |
| 専有面積 | 約25㎡ |
| 月額家賃 | 95,000円 |
| 管理費・修繕積立金 | 月額18,000円 |
| ローン残債 | 約1,720万円 |
| 複数社の仲介売却査定 | 約2,200万〜2,350万円 |
| 買取業者の提示額 | 1,550万円 |
| オーナーの売却意思 | 当初は売却予定なし |
Aさんは、当面の間、マンションを保有するつもりでした。
ところが、ある日、知らない不動産会社から電話がかかってきました。
「お持ちのマンションを購入したいお客様がいます」
「条件が合えば高値で売却できます」
Aさんは、売却する予定がないことを伝え、電話を切りました。
しかし、それから何度も同じ不動産会社から連絡が入るようになりました。
問題発生｜「今売らないと価格が暴落する」と不安をあおられる
不動産会社B社の担当者は、Aさんに対して繰り返し売却を勧めました。
「築20年を超えると売却価格が大幅に下がります」
「今後は修繕積立金も上がるので、早く手放した方がよいです」
「今なら買い取れるので、早く決断してください」
Aさんは何度も売却を断りました。
しかし、担当者は電話を続けました。
その後、Aさんは一度だけ話を聞くことにしました。
すると、担当者から提示された買取価格は1,550万円でした。
Aさんは以前、別の不動産会社から2,300万円前後の売却査定を受けていました。
そのため、提示された金額に大きな疑問を感じました。
しかし、B社の担当者は、
「ほかの会社の査定は実際に売れる価格ではありません」
「今決めなければ、この金額でも買い取れなくなります」
と契約を急がせました。
問題点①｜買取業者が安い価格を提示することは違法？
不動産会社が一般的な市場価格より安い買取価格を提示すること自体は、必ずしも違法ではありません。
不動産買取では、業者が物件を直接購入し、その後に再販売することが一般的です。
そのため、再販売に必要な費用やリスクを考慮して買取価格が決められます。
ただし、査定価格について虚偽の説明をしたり、売主の判断を誤らせるような重要な事実を故意に告げなかったりした場合には、宅地建物取引業法や民法上の問題が生じる可能性があります。
今回のケースの価格差
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介売却査定の代表値 | 2,300万円 |
| B社の買取提示価格 | 1,550万円 |
| 差額 | 750万円 |
| 査定代表値に対する差 | 約32.6％ |
ただし、この750万円がそのまま損害額になるわけではありません。
仲介売却の査定価格は、実際の成約価格を保証するものではないためです。
また、買取価格と仲介売却価格は、取引条件や売却までの期間、諸費用などが異なります。
重要なのは、提示価格の根拠を確認し、他社の査定や取引事例と比較することです。
問題点②｜断っても電話をかけてくる業者は法律違反になる？
宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者による不適切な勧誘行為が規制されています。
特に、宅地建物取引業法第47条の2と関係する施行規則では、次のような行為が禁止されています。
①会社名や勧誘目的を告げない
勧誘に先立って会社名、担当者名、勧誘目的を伝えない行為。
②断った相手に勧誘を続ける
契約しない意思や、今後勧誘を受けたくない意思を示した相手に対して勧誘を継続する行為。
③迷惑を覚えさせる時間帯の電話や訪問
深夜・早朝など、相手の私生活や業務の平穏を害するような勧誘。
④威迫する行為
相手を威圧し、契約締結を迫る行為。
今回のモデルケースでは、Aさんが明確に断っていたにもかかわらず勧誘が継続していたため、宅地建物取引業法上の問題が疑われる状況でした。
ただし、違反の有無は実際の発言内容や勧誘経緯などを確認して判断する必要があります。
【解決までの流れ①】電話勧誘の履歴を記録
Aさんは、これまでの電話勧誘について記録を整理しました。
確認した内容は次のとおりです。
- 不動産会社の名称
- 担当者の氏名
- 電話番号
- 電話がかかってきた日時
- 売却を断った日時
- 担当者から説明された内容
- 提示された買取価格
- 面談時の資料やメール
今回のモデルケースでは、Aさんは過去の着信履歴やメッセージを保存していました。
また、売却を断った後も連絡が続いていたことを時系列で整理しました。
こうした記録は、後から勧誘の経緯を確認するうえで重要な資料になります。
【解決までの流れ②】売却を断る意思を文書で通知
Aさんは、不動産会社B社に対して、売却する意思がないことを改めて伝えました。
電話だけではなく、メールでも次の内容を通知しました。
現時点で、所有する不動産を売却する意思はありません。
貴社からの売却勧誘については、今後一切希望しません。
電話・訪問・メール等による勧誘を停止してください。
また、今後の勧誘に備え、送信したメールと受信記録を保存しました。
ここで重要なのは、単に「今は忙しい」「また今度」と伝えるのではなく、契約する意思がなく、今後の勧誘も希望しないことを明確にすることです。
【解決までの流れ③】不動産会社の免許行政庁へ相談
その後も勧誘が続いたため、Aさんは宅地建物取引業者の免許情報を確認しました。
宅地建物取引業者は、免許を受けて不動産取引業務を行っています。
業者の免許区分に応じて、都道府県または国土交通省の担当窓口等が相談先になります。
Aさんは、会社名、電話番号、担当者名、勧誘履歴などを整理し、担当する行政窓口へ情報提供しました。
なお、行政窓口への相談によって、必ず行政処分が行われるわけではありません。
また、行政は原則として、オーナー個人の売買価格交渉や損害賠償請求を代行するものではありません。
行政への情報提供と、民事上の問題解決は区別して考える必要があります。
【解決までの流れ④】物件の適正な売却価格を再確認
Aさんは、今回のトラブルをきっかけに、所有するマンションの資産価値を確認することにしました。
複数の不動産会社へ査定を依頼し、次の項目を比較しました。
- 同じマンション内の売買事例
- 周辺の類似物件の成約事例
- 家賃収入と表面利回り
- 管理費・修繕積立金
- 築年数と建物管理状況
- ローン残債
- 買取価格と仲介売却価格の違い
その結果、複数の査定会社から2,200万〜2,350万円程度の仲介売却査定が提示されました。
Aさんは、B社の買取価格1,550万円を受け入れる必要はないと判断しました。
また、現時点では売却を急ぐ事情もないため、物件の保有を継続することにしました。
【解決結果】安値での売却を回避し、保有を継続
今回のケースでは、Aさんが売却意思を明確に通知し、行政窓口への情報提供を行った後、B社からの勧誘が停止したと想定します。
| 項目 | モデル解決結果 |
|---|---|
| 買取業者の提示価格 | 1,550万円 |
| 複数社の仲介売却査定 | 2,200万〜2,350万円 |
| 売買契約 | 締結せず |
| 違約金 | 発生なし |
| 勧誘への対応 | 拒否意思を文書で通知 |
| 行政への対応 | 相談・情報提供 |
| その後の勧誘 | 停止 |
| 物件の運用 | 保有を継続 |
| 問題整理までの期間 | 約1か月 |
今回のケースでは、Aさんが安値での売却を回避できました。
ただし、売買契約は締結していないため、契約解除や違約金の免除が認められた事例ではありません。
今回の解決ポイントは、勧誘を断る意思を明確にし、やり取りを記録し、複数社の査定によって価格の妥当性を確認したことです。
【要注意】すでに買取業者と売買契約を締結してしまった場合は？
押し買いトラブルで特に深刻なのが、契約後の問題です。
例えば、次のようなケースがあります。
「強引な勧誘に負けて契約書に署名してしまった」
「契約後に相場より安いことが分かった」
「売却をやめたいと言ったら違約金を請求された」
このような場合、契約を簡単に取り消せるとは限りません。
不動産を売る側には、原則としてクーリング・オフ制度がない
宅地建物取引業法第37条の2に定めるクーリング・オフは、一定の条件で宅地建物取引業者が売主となる取引について、買主側に認められる制度です。
そのため、オーナーが所有物件を買取業者へ売却する場合、原則としてこの制度は利用できません。
「訪問販売のように勧誘されたから、8日以内なら無条件で解約できる」と考えるのは危険です。
契約解除には違約金が発生することもある
売買契約締結後に解除を希望する場合、契約書に定められた手付解除や違約金条項が問題になることがあります。
例えば、売買価格1,500万円の契約で違約金を20％と定めている場合、計算上は300万円です。
ただし、実際にその違約金を請求できるかは、契約内容、解除理由、適用される法律などによって異なります。
また、詐欺、強迫、錯誤などを理由として契約の取消しを検討できる場合もありますが、法律上の要件を満たす必要があります。
すでに契約してしまった場合は、業者から違約金を請求されても、支払義務の有無を確認する前に安易に支払わず、速やかに弁護士等へ相談することが重要です。
特に、決済日や所有権移転登記の予定が迫っている場合は、早急な対応が必要です。
悪質な押し買い業者が使う代表的な5つの手口
①「購入希望者がいる」と言って面談を求める
実際に購入希望者がいる場合もありますが、具体的な条件を示さず、面談だけを急がせる場合は注意が必要です。
②将来の価格下落を断定する
「築20年を超えたら売れなくなる」「今後必ず暴落する」など、将来の不確実な事柄を断定的に説明する営業には注意しましょう。
③ローン残債や赤字を理由に不安をあおる
ローン返済や収支の問題を過度に強調し、売却を急がせる場合があります。
ただし、実際に収支が悪化している場合には、保有継続と売却の比較検討が必要です。
④安い買取価格を「特別条件」と説明する
「今日だけの価格」「今回限りの条件」など、即決を迫る営業には注意が必要です。
⑤契約後に高額な違約金を請求する
契約前に解除条件を十分に説明せず、契約後に違約金を請求するトラブルも報告されています。
契約前には、手付金、解除期限、違約金、決済日などを必ず確認しましょう。
悪質な買取業者から身を守るための7つの対策
- 売却する意思がなければ明確に断る。 あいまいな返答を避け、今後の勧誘も希望しないことを伝える。
- 知らない業者と安易に面談しない。 特に自宅や勤務先での長時間の勧誘には注意する。
- 会社名・免許番号・担当者名を確認する。 宅地建物取引業者の免許情報を確認する。
- 電話やメールの記録を保存する。 着信履歴、発言内容、査定資料などを残す。
- 査定は複数社で比較する。 仲介売却と直接買取の条件を分けて比較する。
- 契約書にその場で署名しない。 売買価格だけでなく、手付金、解除条件、違約金などを確認する。
- トラブルが深刻な場合は専門窓口へ相談する。 免許行政庁、消費生活センター、弁護士等への相談を検討する。
要点整理
不動産の押し買いとは？
不動産の押し買いとは、不動産の所有者が十分に売却を希望していないにもかかわらず、不動産業者が強引な勧誘や不適切な説明などによって売却を迫る行為の通称です。
宅地建物取引業法では、宅建業者による威迫行為、断った相手への勧誘継続、迷惑な時間帯の勧誘などが規制されています。
ただし、相場より低い買取価格を提示することだけで、直ちに違法となるわけではありません。
押し買い業者への対応手順
- 売却意思がないことを明確に伝える
- 今後の勧誘も希望しないと通知する
- 会社名・担当者名・電話番号を確認する
- 着信履歴やメールを保存する
- 物件の査定価格を複数社で比較する
- 不適切な勧誘が続く場合は免許行政庁へ相談する
- 契約してしまった場合は、速やかに契約書を専門家に確認してもらう
FAQ｜不動産の押し買い・悪質な買取業者について
Q1．投資用マンションを売るつもりがないのに、何度も電話が来ます。違法ですか？
宅地建物取引業者に対して契約しない意思や勧誘を受けたくない意思を明確に示したにもかかわらず、勧誘が継続される場合、宅地建物取引業法上の禁止行為に該当する可能性があります。会社名、担当者名、日時などを記録しましょう。
Q2．相場より大幅に安い買取価格を提示された場合、違法ですか？
価格が安いという理由だけで直ちに違法とはなりません。ただし、虚偽の説明や威迫などによって売却を迫った場合は、法的問題が生じる可能性があります。
Q3．買取業者と売買契約を締結してしまいました。クーリング・オフできますか？
不動産の所有者が売主として買取業者へ売却する契約では、原則として宅地建物取引業法のクーリング・オフ制度は利用できません。契約解除や取消しの可能性については、個別の事情を確認する必要があります。
Q4．契約解除を申し出たら違約金を請求されました。必ず支払う必要がありますか？
契約書の内容や解除理由によって判断が異なります。請求された金額をそのまま支払う前に、手付解除、違約金条項、取消事由の有無などを弁護士等へ確認することが重要です。
Q5．悪質な買取業者はどこへ相談すればよいですか？
宅地建物取引業法違反が疑われる場合は、業者の免許行政庁へ相談できます。消費生活センターや弁護士への相談も考えられます。ただし、投資用不動産の取引は事業者間契約と判断される場合があり、消費者保護規定の適用は個別に確認する必要があります。
悪質な買取業者からの売却勧誘でお困りのオーナーへ
「投資用マンションを売るつもりがないのに、何度も電話がかかってくる」
「相場より大幅に安い価格での売却を迫られている」
「不動産会社から、今すぐ売らないと損をすると言われた」
「強引な勧誘で売買契約を締結してしまった」
「解約を申し出たら高額な違約金を請求された」
このようなトラブルを抱えていませんか。
投資用不動産の売却は、オーナー自身の意思と判断によって行うものです。
不動産会社から売却を提案されたからといって、必ず応じる必要はありません。
また、売却する場合でも、物件の適正価格、ローン残債、家賃収入、売却に伴う費用などを確認したうえで判断することが重要です。
一般社団法人 不動産トラブル解決協会では、投資用不動産オーナーが抱える買取・売却トラブルについて、ご相談を受け付けています。
当協会は非営利の一般社団法人として、オーナーが置かれている状況を整理し、問題解決に向けた選択肢を検討するお手伝いをしています。
ご相談の際には、買取業者からの査定書、売買契約書、電話やメールの記録、ローン残債が分かる資料などが参考になります。
契約解除や損害賠償など、法律上の判断や交渉代理が必要な場合には、弁護士等の専門家への相談が必要です。
「この買取価格は適正なのか」「しつこい勧誘を止めたい」「契約してしまったが売却をやめたい」
そのような方は、一人で抱え込まず、まずは現在の状況を整理することをおすすめします。
悪質な不動産買取業者への対応、投資用マンションの売却トラブル、売却価格に関するご相談は、一般社団法人 不動産トラブル解決協会へお問い合わせください。
公式サイト：https://trouble-kaiketu.com/
参考資料・公的機関の注意喚起
1．東京都住宅政策本部「投資用マンション等についての悪質な勧誘電話等にご注意ください！」
2025年5月23日更新。投資用マンションの販売・買取りに関する悪質な電話勧誘と、宅地建物取引業法上の禁止行為について解説。
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/fudosan/torihiki/chui
2．東京都消費生活総合センター「自宅の売却を勧められても、すぐに契約せず慎重に！」
2026年7月29日公表。不動産の押し買いに関する相談事例と、強引な勧誘・違約金請求への注意喚起。
https://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.lg.jp/sodan/kinkyu/20260729.html
3．国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意」
2021年6月24日公表。不動産売却契約のクーリング・オフ、強引な勧誘、契約解除時の違約金等について解説。
https://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20210624_1.html
4．不動産ジャパン「トラブル事例集：売るときのトラブル」
賃貸中のマンションについて、売却を勧誘され、市価の半額程度での買取を提案された相談事例を紹介。
https://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/sale01.html
5．宅地建物取引業法
第47条：重要事項に関する不実告知等の禁止
第47条の2：業務に関する禁止事項
第37条の2：一定の売買契約における申込みの撤回等