【結論】投資用不動産に住宅ローンを利用すると、一括返済を求められる可能性がある
投資用マンションを購入する際、不動産会社から次のような説明を受けたことはありませんか。
「住宅ローンなら低い金利で借りられます」
「投資用マンションでも住宅ローンを使えます」
「金融機関には自分が住む予定だと説明してください」
「購入後は賃貸に出せば問題ありません」
このような勧誘には注意が必要です。
住宅ローンは、原則として借入人本人などが居住する住宅の取得を目的とした融資です。
当初から第三者へ賃貸する目的で物件を購入するにもかかわらず、自己居住用と偽って融資を申し込む行為は、住宅ローンの不正利用に該当する可能性があります。
特にフラット35については、住宅金融支援機構が投資用物件の取得資金には利用できないことを明確にしています。
不適正利用が判明した場合には、借入金全額の一括返済を求めると案内しています。フラット３５
また、2026年7月に公開された不動産流通推進センターの法律相談事例では、住宅ローンの不正利用によって、買主だけでなく勧誘した売主業者や媒介業者にも民事上・刑事上の責任が生じる可能性が解説されています。不動産流通推進センター
重要なのは、不動産会社から勧められたという事情があっても、借入人自身の責任が当然に免除されるわけではないという点です。
すでに購入してしまった場合は、事実関係を整理し、弁護士等へ相談したうえで、金融機関への説明や返済方法を検討する必要があります。
【解決事例】住宅ローンを利用して投資用マンションを購入した会社員
条件
38歳の会社員Aさんは、将来の資産形成を目的として投資用ワンルームマンションの購入を検討していました。
Aさんは年収約650万円の会社員で、不動産投資の経験はありませんでした。
ある日、不動産会社B社から投資用マンションの購入を勧められました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入者 | 38歳・会社員 |
| 年収 | 約650万円 |
| 物件種別 | 中古区分マンション |
| 所在地 | 首都圏 |
| 築年数 | 15年 |
| 専有面積 | 約35㎡ |
| 購入価格 | 2,480万円 |
| 借入金額 | 2,380万円 |
| 融資の種類 | 自己居住用住宅ローン |
| 購入目的 | 第三者への賃貸による資産運用 |
| 月額家賃 | 92,000円 |
Aさんは、当初から自分で住むつもりはありませんでした。
しかし、不動産会社の担当者から、
「投資用ローンより住宅ローンの方が金利を抑えられます」
「融資の手続きはこちらでサポートします」
と説明されました。
Aさんは、住宅ローンを投資用不動産に利用することの問題を十分に理解しないまま、購入手続きを進めてしまいました。
問題発生｜金融機関から居住実態の確認を求められた
購入から約2年後、Aさんのもとに金融機関から連絡が入りました。
内容は、融資対象となったマンションの居住状況を確認したいというものでした。
Aさんは、物件を購入直後から賃貸に出していました。
入居者は現在も居住しており、Aさん自身が住んだことはありません。
金融機関からは、融資申込時の利用目的と現在の利用状況について説明を求められました。
Aさんは不動産会社B社へ連絡しましたが、担当者はすでに退職していました。
Aさんは初めて、自分が利用している住宅ローンに重大な問題がある可能性を認識しました。
「不動産会社に言われたとおりに契約したのに、私が責任を負うのでしょうか」
Aさんは、今後の対応を検討することになりました。
問題点①｜住宅ローンと投資用不動産ローンは何が違う？
住宅ローンと投資用不動産ローンは、融資の目的が異なります。
| 項目 | 住宅ローン | 投資用不動産ローン |
|---|---|---|
| 主な目的 | 自己居住用住宅の取得 | 賃貸事業・不動産投資 |
| 主な返済原資 | 給与収入等 | 家賃収入・本人収入等 |
| 審査で重視される事項 | 年収・返済負担率等 | 物件収益・担保価値・本人属性等 |
| 金利 | 商品・条件による | 商品・条件による |
| 第三者への賃貸 | 原則として目的外利用に注意 | 賃貸運用を前提 |
| 資金使途 | 契約で定められた住宅取得等 | 契約で認められた投資用物件取得等 |
住宅ローンは一般的に、本人が居住する住宅を購入するための商品です。
一方、投資用不動産ローンは、家賃収入を得ることなどを目的とした不動産の購入資金に利用されます。
金融機関は、それぞれの融資目的に応じて審査や融資条件を設定しています。
したがって、投資用不動産を購入する際に、自己居住用と偽って住宅ローンを利用することは問題になります。
問題点②｜住宅ローンの不正利用はなぜ発覚する？
住宅ローンの不正利用は、融資実行後の確認によって判明することがあります。
例えば、金融機関が融資対象物件の居住実態を確認した際、本人が居住していないことが分かる場合があります。
住宅金融支援機構では、フラット35の利用者について、融資対象住宅への転送不要郵便の送付などを通じて居住実態を定期的に確認しています。
第三者への賃貸など、融資目的と異なる利用が確認された場合には、借入金全額の一括返済を求めるとしています。フラット３５
ただし、住宅ローンの利用中に転勤や家族事情などによって居住状況が変わった場合と、最初から投資目的で融資を申し込んだ場合は、区別して考える必要があります。
当初から投資目的を隠して申し込むことと、購入後にやむを得ない事情で居住できなくなることは同じではありません。
後者の場合も、金融機関への事前相談や承諾が必要になることがあります。
【解決までの流れ①】購入時の契約書と融資書類を確認
Aさんは、まず購入時の資料を整理しました。
確認したのは、売買契約書、重要事項説明書、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、融資申込書、賃貸借契約書、不動産会社とのメールやメッセージです。
すると、不動産会社から送られていたメッセージに、住宅ローンを利用するよう勧める内容が残っていました。
また、融資申込書には自己居住を目的とする内容が記載されていました。
Aさんは、申込書に署名した際、その記載内容が実際の購入目的と異なることを十分に確認していませんでした。
ここで問題となるのは、次の3点です。
①購入当初から投資目的だったこと
②融資申込書の利用目的が実態と異なっていたこと
③不動産会社から住宅ローンの利用を勧められていたこと
Aさんは、これらの資料をもとに、弁護士へ相談することにしました。
【実際の裁判例】不動産会社の違法な勧誘に対して損害賠償が認められた事例
今回のテーマに関連して、重要な裁判例があります。
東京地方裁判所・令和6年（2024年）2月16日判決です。
この裁判例は、不動産流通推進センターが2026年7月に公開した法律相談資料でも紹介されています。
裁判では何が問題になった？
公開解説によると、この事案では、投資用マンションの購入に際して、不動産会社等が住宅ローンの利用を伴う不適切な取引を勧誘しました。
取引には、実際と異なる売買代金を記載した契約書や、架空のリフォーム工事契約などが関係していました。
その後、買主は住宅ローンの一括返済請求や物件の競売等を経て、自己破産に至りました。
破産管財人が不動産会社等に対して損害賠償を請求したところ、裁判所は不動産会社等の責任を認めました。
ただし、買主側にも不正を疑う事情があったことなどから、3割の過失相殺が認められました。
最終的には、945万円の損害賠償請求が認容されたと紹介されています。不動産流通推進センター
この裁判例から分かること
重要なのは、不動産会社による違法な勧誘があった場合、買主が損害賠償を請求できる可能性があるという点です。
一方で、買主自身の認識や行動も責任の判断に影響します。
また、不動産会社への損害賠償請求と、金融機関に対するローンの返済義務は別の問題です。
不動産会社に責任が認められたからといって、住宅ローンの返済義務が当然になくなるわけではありません。
参考：不動産流通推進センター「住宅ローンの不正利用とローン利用者・売主業者・媒介業者の責任」
【解決までの流れ②】金融機関への対応を検討
Aさんは、弁護士に相談したうえで、金融機関への説明方針を整理しました。
ここで避けなければならないのは、問題を隠すために虚偽の説明や追加の書類作成を行うことです。
不正利用が疑われる場合には、事実関係を正確に確認する必要があります。
今回のモデルケースでは、Aさんは弁護士の助言を受けながら、購入時の勧誘経緯や融資申込時の状況を金融機関へ説明しました。
その後、金融機関から借入金の全額返済を求められることになりました。
Aさんには、ローン残債を一括返済できるだけの預貯金はありませんでした。
そこで、所有するマンションの売却によって返済資金を確保する方法を検討しました。
【解決までの流れ③】マンションの売却価格とローン残債を確認
Aさんは、所有するマンションの売却査定を依頼しました。
その結果、売却価格は2,200万円前後になる可能性があると説明されました。
しかし、ローン残債は約2,310万円ありました。
さらに、売却時には仲介手数料や抵当権抹消関連費用等が必要になります。
つまり、物件を売却しても、売却代金だけではローンを完済できない可能性があったのです。
このような状態を、一般にオーバーローンと呼ぶことがあります。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、不動産の売却見込額よりも住宅ローン等の借入残高が多い状態を指す言葉です。
売却時には、ローン残債だけでなく、売却費用も含めて必要資金を確認することが重要です。
Aさんは、金融機関との協議を進めながら、売却代金と自己資金を合わせて完済できるか検討しました。
【解決までの流れ④】売却と自己資金によってローンを完済
今回のモデルケースでは、金融機関と返済方法について協議し、売却決済時にローンを完済する方針となったと想定します。
その後、Aさんはマンションを売却しました。
売却価格は2,230万円でした。
売却費用を含めた精算額は次のとおりです。
| 項目 | 本ケースの金額 |
|---|---|
| ローン残債 | 2,310万円 |
| マンション売却価格 | 2,230万円 |
| 売却関連費用 | 75万円 |
| 売却時に必要な資金 | 2,385万円 |
| 売却代金 | 2,230万円 |
| 不足額 | 155万円 |
| 自己資金からの支出 | 155万円 |
Aさんは、預貯金から155万円を支出し、売却代金と合わせてローンを完済しました。
ただし、購入時に支払った諸費用や保有期間中の収支なども考慮すると、投資全体では損失が発生しています。
また、今回のケースでは、不動産会社への損害賠償請求については、別途検討を継続することになりました。
【解決結果】一括返済の問題を整理し、ローンを完済
| 項目 | 解決結果 |
|---|---|
| トラブル内容 | 投資用物件への住宅ローン利用 |
| 金融機関の対応 | 一括返済請求 |
| 解決方法 | 物件売却と自己資金による返済 |
| 売却価格 | 2,230万円 |
| 自己資金負担 | 155万円 |
| ローン残債 | 完済 |
| 解決までの期間 | 約4か月 |
| 不動産会社への請求 | 別途検討 |
今回のケースでは、金融機関との協議を経て物件を売却し、住宅ローンを完済することができました。
しかし、売却によって金銭的な損失がなくなったわけではありません。
また、不動産会社から損害賠償を受け取れたわけでもありません。
今回の解決ポイントは、問題を放置せず、融資契約・購入時の勧誘・物件の売却可能額を整理し、返済方法を検討したことです。
不動産会社に勧められた場合でも、買主に責任はある？
住宅ローンの不正利用について、買主が注意しなければならないのは、融資契約の当事者が自分自身であるという点です。
不動産会社から勧められた場合でも、金融機関に対して虚偽の申告を行って融資を受けた場合には、買主自身の責任が問題になります。
不動産流通推進センターの2026年7月の法律相談事例でも、買主について、ローン契約違反による一括返済請求や、事情によっては詐欺罪による刑事責任が生じる可能性が解説されています。不動産流通推進センター
ただし、刑事責任が成立するかどうかは、故意の有無を含む具体的な事実関係によって判断されます。
不動産会社の説明をどのように理解していたか、融資申込書の内容を認識していたか、実際にどのような申告をしたかなどが重要になります。
不動産会社に損害賠償を請求できる？
不動産会社が不適切な融資方法を勧めた場合、説明義務違反や不法行為などに基づく損害賠償が問題になる可能性があります。
例えば、民法第415条の債務不履行責任や、第709条の不法行為責任が検討対象となります。
ただし、損害賠償を請求するには、具体的な勧誘内容、違法性、損害、因果関係などを確認する必要があります。
また、買主自身に落ち度がある場合には、過失相殺によって賠償額が減額される可能性もあります。
実際の裁判例でも、買主側の事情を踏まえた過失相殺が問題になっています。
そのため、購入時のメールやメッセージ、融資申込書、売買契約書などを保存しておくことが重要です。
住宅ローンの不正利用が発覚した場合、物件を売却すれば解決する？
物件の売却は、ローンを返済するための選択肢の一つです。
しかし、売却だけですべての問題が解決するとは限りません。
特に、売却価格がローン残債を下回る場合には、不足額をどのように返済するか検討する必要があります。
また、抵当権が設定されている場合には、売却に伴う抵当権の抹消や返済条件について、金融機関との調整が必要になります。
金融機関の承諾を得ずに、売却代金だけでローンを完済できない取引を進めることはできません。
自己資金による不足額の補填が難しい場合には、金融機関との返済協議や、状況に応じた任意売却等の検討が必要になることがあります。
ただし、任意売却が認められるかどうかは金融機関等の判断によります。
また、売却後に残債が残る場合、原則としてその返済義務も問題になります。
【実際の公表事例】フラット35の不適正利用に対する調査
住宅金融支援機構は、過去にフラット35の不適正利用について調査を行っています。
2019年12月25日に公表された追加調査結果では、不適正利用が疑われた49件について調査を実施しました。
そのうち面談を実施した42件で、不適正利用の事実を確認しています。
内訳は次のとおりです。
| 不適正利用の内容 | 件数 |
|---|---|
| 当初からの投資目的利用と住宅購入価格の水増し | 40件 |
| 住宅購入価格の水増しのみ | 2件 |
| 合計 | 42件 |
さらに、面談できなかった7件についても、住宅購入価格の水増しが確認されています。
住宅金融支援機構は、不適正利用が確認された案件について、借入金の一括返済を求めるなど厳正に対処する方針を公表しました。住宅金融支援機構
また、2025年12月1日には、フラット35の不適正利用に関し、取扱金融機関の代理店元社員を含む関係者の逮捕について公表しています。住宅金融支援機構
これらの公表資料からも、住宅ローンの不正利用は単なる契約上の問題にとどまらず、重大な法的問題に発展する可能性があることが分かります。
再発防止｜投資用マンションを購入する前に確認したい5つのポイント
①融資の利用目的を確認する
住宅ローンなのか、投資用不動産ローンなのかを確認します。
金融機関に申告する購入目的は、実際の利用目的と一致している必要があります。
②融資申込書の内容を自分で確認する
不動産会社が手続きをサポートする場合でも、申込書の内容を確認することが重要です。
署名・提出する書類に事実と異なる記載がないか確認しましょう。
③売買契約書の金額を確認する
実際の売買価格と、金融機関に提出する売買契約書の金額が一致しているか確認します。
融資額を増やすために売買価格を水増しする行為にも注意が必要です。
④収支シミュレーションを確認する
家賃収入だけでなく、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室リスクなどを考慮して判断します。
⑤不明点は金融機関へ直接確認する
融資条件について疑問がある場合は、不動産会社の説明だけで判断せず、金融機関へ確認することが重要です。
要点整理
投資用マンションに住宅ローンを利用してもよい？
当初から第三者に賃貸する目的で投資用マンションを購入する場合、自己居住用の住宅ローンを利用することは、原則として認められません。
投資目的を隠して融資を受けた場合、契約違反による一括返済請求や、事情によっては民事・刑事上の責任が問題になる可能性があります。
住宅ローンの不正利用が疑われた場合の対応手順
- 融資契約書と申込書を確認する
- 実際の購入目的と申告内容を整理する
- 不動産会社とのやり取りを保存する
- 現在のローン残債を確認する
- 物件の売却可能額を調査する
- 弁護士等へ相談する
- 金融機関への説明・返済方針を検討する
- 必要に応じて不動産会社への請求を検討する
- 売却や返済方法を比較する
- 合意した返済条件を確実に履行する
住宅ローンの不正利用が疑われる場合は、虚偽の説明で問題を隠そうとせず、法的責任と返済方法を整理することが重要です。
FAQ｜投資用不動産の住宅ローントラブル
Q1．投資用マンションを住宅ローンで購入したことが発覚すると、必ず一括返済になりますか？
一括返済を求められる可能性があります。特にフラット35では、不適正利用が判明した場合に借入金全額の一括返済を求めると案内されています。民間金融機関の住宅ローンについては、契約内容や具体的な事情によって対応が異なります。
Q2．不動産会社に勧められた場合でも、買主に責任がありますか？
買主自身にも責任が生じる可能性があります。融資申込時の認識、申告内容、不動産会社の勧誘経緯などを確認する必要があります。
Q3．住宅ローンを利用して購入した物件を、後から賃貸に出すことはできますか？
転勤など、購入後に事情が変わった場合には、金融機関の定める条件に従って対応できる可能性があります。ただし、無断で賃貸に出してよいとは限りません。事前に金融機関へ相談し、必要な手続きを確認しましょう。
Q4．一括返済を求められた場合、物件を売却すれば解決できますか？
売却代金や自己資金等によってローンを完済できる場合は、返済方法の一つになります。ただし、売却価格がローン残債を下回る場合には、不足額の返済方法について金融機関との協議が必要です。
Q5．不正な融資を勧めた不動産会社に損害賠償を請求できますか？
具体的な事情によっては可能性があります。実際に不動産会社等の責任が認められた裁判例もあります。ただし、買主自身の責任や過失相殺、損害との因果関係などが問題になるため、個別の法的検討が必要です。
投資用不動産の融資・購入トラブルでお困りのオーナーへ
投資用マンションを購入した後、
「不動産会社に勧められて住宅ローンを利用してしまった」
「金融機関から居住実態の確認を求められた」
「住宅ローンの不正利用に該当するのか分からない」
「一括返済を求められているが、返済資金がない」
「不動産会社に責任を求めたい」
といった問題が発生する場合があります。
このようなトラブルでは、購入時の説明内容、融資契約、物件の収益性、ローン残債、売却可能額などを総合的に確認する必要があります。
また、不動産会社への責任追及と、金融機関への返済対応は分けて考えることが重要です。
一般社団法人 不動産トラブル解決協会では、投資用不動産の購入・融資・売却に関するトラブルについて、ご相談を受け付けています。
当協会は、非営利の一般社団法人として、投資用不動産オーナーが抱える問題の整理や、今後の対応方法の検討をお手伝いしています。
住宅ローンの不正利用が疑われる場合には、法的責任や金融機関との対応について弁護士等の専門家による確認が必要です。
また、ローン残債が大きい物件については、売却価格や返済計画を確認することも重要になります。
「購入時の説明と違う」「ローンの返済が心配」「このまま物件を保有してよいか分からない」
そのような場合は、問題を放置せず、まず現在の状況を整理することをおすすめします。
投資用不動産の購入トラブル・融資トラブル・売却相談は、一般社団法人 不動産トラブル解決協会へお問い合わせください。
参考資料・公開裁判例
1．不動産流通推進センター「住宅ローンの不正利用とローン利用者（物件買主）や売主業者・媒介業者の責任」
2026年7月公開
住宅ローンの不正利用について、買主・売主業者・媒介業者の責任を整理した法律相談事例です。
実際の民事裁判例や刑事事件例も紹介されています。
2．東京地方裁判所・令和6年2月16日判決
投資用マンションの違法勧誘に関する損害賠償請求事件
不適切な住宅ローン利用を伴う投資用マンションの購入について、不動産会社等の責任が認められた裁判例です。
不動産流通推進センターの2026年7月公開資料に判決要旨が掲載されています。
3．住宅金融支援機構「フラット35の不適正利用に巻き込まれないために」
フラット35の投資用物件への利用禁止、居住実態の確認、不適正利用が判明した場合の一括返済について説明しています。
4．住宅金融支援機構「フラット35の不適正利用懸念事案に係る調査結果の追加公表」
2019年12月25日公表
不適正利用が疑われた49件の調査結果と、借入金の一括返済を求める方針等について説明しています。
5．住宅金融支援機構「フラット35取扱金融機関の代理店元社員の逮捕について」
2025年12月1日更新
フラット35の不適正利用に関係した事件について公表しています。