問い合わせ件数：3件
問い合わせ①｜サブリース会社から突然20％の賃料減額を要求された
顧客属性
- 年齢・性別：40歳・女性
- 職業：サラリーマン（大手保険会社・商品企画職）
- 居住地：埼玉県
- 所有物件：東京都目黒区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約6年
問い合わせ内容
約6年前に投資用ワンルームマンションを購入し、販売会社から紹介されたサブリース会社と一括借上契約を締結した。
購入時には「長期間安定した賃料収入が得られる」と説明されていたが、先日サブリース会社から、周辺賃料相場の変化や管理コストの上昇を理由に、保証賃料を月額9万5,000円から7万6,000円へ引き下げるとの通知が届いた。
契約書には一定期間ごとに賃料を見直す条項があるものの、減額幅について具体的な規定はなく、本人は一方的な変更に納得できていない。
減額が実施されると、ローン返済や管理費等を差し引いた毎月の持ち出しが約1万8,000円から約3万7,000円へ増加する見込み。
サブリース会社からは、減額に応じない場合は契約継続が難しくなる可能性があるとも説明されている。
賃料減額請求の法的な取り扱い、契約書の賃料改定条項、減額の根拠となる周辺相場を確認したい。また、減額に応じる場合と契約解除を交渉する場合、売却する場合の3パターンについて比較したいとの問い合わせ。
問い合わせ②｜購入後に前所有者の管理費滞納が判明した
顧客属性
- 年齢・性別：50歳・男性
- 職業：公務員（国家公務員・行政事務職）
- 居住地：佐賀県
- 所有物件：東京都荒川区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約8か月
問い合わせ内容
約8か月前に中古ワンルームマンションを購入したが、最近になって管理組合から、前所有者が滞納していた管理費・修繕積立金について支払いを求める通知が届いたとの相談。
請求額は延滞金を含めて約58万円で、本人は購入時に滞納があるとの説明を受けていなかった。
売買契約書や重要事項説明書を確認したところ、管理費等の滞納については「なし」と記載されている。
しかし、管理組合へ問い合わせたところ、売買契約締結以前から滞納が続いていた可能性があると説明された。
販売会社へ確認しても「管理会社から提供された資料に基づいて説明した」との回答にとどまっている。
区分所有法上の管理費等の承継関係を確認するとともに、購入時の重要事項説明と実際の滞納状況に相違が生じた原因を調査したい。売主や仲介会社に対してどのような対応が可能か確認し、必要に応じて物件売却についても相談したいとの問い合わせ。
問い合わせ③｜管理会社が空室物件の募集活動を開始していなかった
顧客属性
- 年齢・性別：29歳・男性
- 職業：医療従事者（病院勤務・診療情報管理士）
- 居住地：大分県
- 所有物件：川崎市中原区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約2年
問い合わせ内容
所有するワンルームマンションで約4か月前に入居者が退去し、管理会社へ次の入居者募集を依頼していたが、実際には募集活動が開始されていなかったことが判明したとの相談。
管理会社からは「周辺の賃貸需要が弱く、問い合わせが少ない」と説明されていたため、本人は募集活動が行われているものと考えていた。
しかし、別の不動産会社へ相談したところ、主要な賃貸募集サイトや不動産会社向けの物件情報に募集情報が掲載されていないことを指摘された。
管理会社へ確認したところ、社内での担当者変更に伴い、募集手続きが滞っていたことが分かった。
現在のローン返済額は月額約7万4,000円で、空室期間中は管理費等を含めて毎月約9万円の支出が続いている。
本人は管理会社の対応に不信感を抱いており、今後も同じ会社へ管理を委託することに不安を感じている。
管理委託契約における募集業務の内容、管理会社の対応状況、空室期間中に発生した損失について整理したい。また、管理会社を変更して再募集する場合と、空室のまま売却する場合の収支・査定価格を比較したいとの問い合わせ。