問い合わせ件数：3件
問い合わせ①｜購入直後に入居者が退去・販売会社の説明に疑問
顧客属性
- 年齢・性別：28歳・男性
- 職業：サラリーマン（食品商社・法人営業職）
- 居住地：石川県
- 所有物件：広島市南区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約3か月
問い合わせ内容
約3か月前に投資用ワンルームマンションを2,180万円で購入したが、引渡しから約1か月後に入居者が退去し、現在も空室が続いているとの相談。
購入時には販売会社から「長期入居者がいるため、当面は安定した家賃収入が見込める」と説明されていた。
しかし、購入後に管理会社へ確認したところ、売買契約締結前から入居者が転勤に伴う退去について相談していた可能性があることが判明。
現在のローン返済額は月額約8万2,000円で、管理費・修繕積立金を含めると毎月約10万円の持ち出しが発生している。
管理会社からは、次の入居者を募集するために従来の月額賃料8万6,000円を7万8,000円程度まで引き下げる必要があると提案されている。
購入前に退去予定を把握していた可能性がある場合、販売会社の説明や重要事項説明に問題がなかったか確認したい。また、現在の賃料相場と物件査定額を把握し、再募集する場合と早期売却する場合の損益を比較したいとの問い合わせ。
問い合わせ②｜管理会社がオーナーの承諾なく賃料減額に応じていた
顧客属性
- 年齢・性別：44歳・女性
- 職業：医療従事者（総合病院勤務・薬剤師）
- 居住地：新潟県
- 所有物件：千葉市中央区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約10年
問い合わせ内容
所有するワンルームマンションについて、管理会社がオーナーに十分な説明を行わないまま、入居者からの賃料減額要請に応じていたことが判明したとの相談。
もともとの賃料は月額7万9,000円だったが、約8か月前から実際の入金額が月額7万3,000円となっていた。
本人は管理会社から送られてくる収支明細を詳しく確認しておらず、最近になって減額に気付いた。
管理会社へ問い合わせたところ、入居者から近隣の騒音を理由に賃料減額の申し出があり、退去を防ぐために減額を認めたとの説明を受けた。
しかし、オーナー本人は賃料変更について承諾した認識がなく、変更後の契約書類も受け取っていない。
管理委託契約における管理会社の権限を確認し、賃料変更の手続きが適切だったか調査したい。また、管理会社の変更を検討するとともに、今後の収支悪化を踏まえて売却する場合の査定額も知りたいとの問い合わせ。
問い合わせ③｜共同担保が設定されており、所有物件を1戸だけ売却できない
顧客属性
- 年齢・性別：59歳・男性
- 職業：公務員（公立中学校・教諭）
- 居住地：奈良県
- 所有物件：さいたま市大宮区および大阪市都島区の中古ワンルームマンション
- 所有期間：約12年
問い合わせ内容
約12年前に投資用ワンルームマンションを2戸購入し、現在も保有しているが、定年退職を前に1戸を売却してローン残債を減らしたいとの相談。
さいたま市大宮区の物件について不動産会社から約1,650万円の査定を受けたため売却を進めようとしたところ、金融機関から、2戸の物件が共同担保となっているため、売却対象物件の抵当権抹消には別途条件を満たす必要があると説明された。
本人は購入時に共同担保の仕組みについて十分理解しておらず、1戸ずつ自由に売却できるものと考えていた。
金融機関からは売却代金の返済充当だけでは抵当権を抹消できない可能性があると説明されており、自己資金を追加する必要があるのか不安を感じている。
金融機関との借入契約、抵当権設定内容、ローン残債を整理し、1戸だけ売却するための条件を確認したい。また、2戸を同時に売却する場合と1戸のみ売却する場合について、返済額・諸費用・手残りを比較したいとの問い合わせ。